Arten von Real-Estate-Anlagen

Real-Estate-Eigenkapitalanlagen

Bei dieser Art der Anlage ist der Eigenkapitalinvestor entweder Allein- oder Miteigentümer einer Immobilie oder eines Anlagevehikels, das Eigentümer der Immobilie ist.

Eigenkapitalinvestoren, die in Real Estate investieren, beziehen ihre Renditen im Wesentlichen aus zwei Quellen:

1. Laufende Erträge

   Anlegerinnen und Anleger können mit laufenden Erträgen aus der Immobilie durch Vermietung oder Verpachtung rechnen. Ein typisches Beispiel ist die Vermietung eines hochwertigen Mehrfamilienhauses.

2. Kapitalzuwachs

   Aufgrund der steigenden Nachfrage nach Wohnraum im Zuge des demografischen Wandels kommt es bei Immobilien häufig zu einem Wertzuwachs. Infolgedessen können Anlegerinnen und Anleger ihre Beteiligungen zu höheren Preisen veräussern und so Kapitalgewinne erzielen. Die Entwicklung eines Industriekomplexes von Grund auf und dessen spätere Veräusserung ist ein Beispiel für diese Strategie.

Anlagen in Real Estate können entweder über die öffentlichen oder die privaten Märkte erfolgen. Private-Equity-Anlagen werden über ein Private-Equity-Vehikel getätigt, wie zum Beispiel ein gemischter Investmentfonds, bei dem privates Kapital zur Beteiligung an Real-Estate-Anlagen beschafft wird. Bei Immobilien mit öffentlichem Beteiligungskapital erfolgt die Finanzierung auf öffentlichen Märkten über sogenannte Real Estate Investment Trusts (REITs). Dabei handelt es sich um Unternehmen, die ertragsgenerierende Immobilien in einer Reihe von Sektoren besitzen oder finanzieren und meist an den grossen Börsen gehandelt werden.

Real-Estate-Kredite

Die private Kreditvergabe hat seit der globalen Finanzkrise von 2008 zugenommen, insbesondere nach Einführung von Basel III mit dem Ziel, das Risiko im Bankensystem zu verringern. Aufgrund dieser neuen Eigenkapitalvorschriften haben die Banken weniger Interesse daran, Kredite an kleinere Unternehmen zu vergeben, da sie selbst mehr Kapital vorhalten müssen. Dadurch ist eine Kreditlücke entstanden, die von privaten Kreditgebern gefüllt wurde.

Im Real-Estate-Sektor konzentrieren sich die meisten Privatmärkte auf Kredite, die Banken in der Regel nicht finanzieren, da sie strenge Kriterien für die Vergabe von Immobilienkrediten hinsichtlich der Erträge und der Vorverkäufe von Projekten haben. Private Kreditgeber vergeben Kredite häufig ausgehend vom Wert der Anlage und können höhere Zinsen verlangen.

Private Debt bzw. Privatkredite machen heute einen bedeutenden Teil der allgemeinen Vermögensallokation aus und liegen zwischen festverzinslichen und alternativen Anlagen.

Da die Zinssätze in den letzten zehn Jahren immer weiter gesunken sind, haben Anlegerinnen und Anleger zunehmend nach anderen Möglichkeiten gesucht, beständige Erträge zu erwirtschaften. Viele haben sich für Privatkredite entschieden, was zu Wachstum bei den Finanzierungsanbietern geführt hat.

Real-Estate-Eigenkapital und Real-Estate-Kredite

Im Vergleich zu Fremdkapital ist Eigenkapital mit einem höheren Risiko verbunden, da Fremdkapitalanleger vor Eigenkapitalanlegern bezahlt werden. Folglich verlangen Eigenkapitalanleger eine höhere Rendite, um ihre geringere Nachrangigkeit zu kompensieren. Darüber hinaus ziehen sie den höchsten Nutzen aus dem Kapitalzuwachs einer Immobilie.

Im Gegensatz dazu ist Fremdkapital im Vergleich zu Eigenkapital relativ sicher. Es ist häufig durch die Immobilie/Real-Estate-Anlage besichert, was dem Kreditgeber ein gewisses Mass an Regressmöglichkeiten bietet. Mit einem zunehmenden Fremdkapitalanteil (finanzielle Leverage) in einer Immobilie steigt das Risiko sowohl für Fremd- als auch für Eigenkapitalanleger.

Sowohl Eigenkapital- als auch Fremdkapitalanlagen bieten solide Renditen, und ihre geringere Volatilität steigert ihre Performance auf risikobereinigter Basis.

Due Diligence bei Real-Estate-Anlagen

• Physische Due Diligence: Die physische Due Diligence beginnt mit einer Analyse der gesamten Region, der Nachbarschaft und reicht bis zum physischen Zustand des Objekts selbst. Von entscheidender Bedeutung ist, die Dynamik des Gebiets (Bevölkerungszahl, Wachstum, Höhe der Haushaltseinkommen, Entwicklung der Immobilienwerte, soziale Faktoren usw.) sowie den Zustand der Immobilie zu verstehen. Diese Faktoren wirken sich auf den Wert des Objekts und der Mietverhältnisse aus.

• Finanzielle Due Diligence: Prognosen im Hinblick auf Einnahmen und Ausgaben (Erschliessung, Instandhaltung, allgemeine Immobiliendienstleistungen usw.) ausgehend von der Region sind für die Bewertung des Unternehmens und Diskussionen über Finanzierungsoptionen für den Kauf von grösster Bedeutung.

Diversifizierung innerhalb des Real-Estate-Sektors

Die Rolle von Real Estate in Portfolios

Real Estate wird von privaten Anlegerinnen und Anlegern sowie institutionellen Investoren seit Langem als attraktive Renditequelle angesehen. In einem Multi-Asset-Portfolio spielt Real Estate aufgrund seiner geringen Korrelation mit anderen Anlageklassen eine wichtige Rolle bei der Diversifizierung. Dadurch erhöht sich die risikobereinigte Rendite des Portfolios.

Geografische Lage

Immobilien werden in der Regel auf lokaler Basis bewertet. Ihre Performance hängt von den lokalen Angebots- und Nachfragefaktoren und lokalen Vorschriften ab. Selbst innerhalb desselben Landes gibt es in den verschiedenen Regionen unterschiedliche Einflussfaktoren. Daran wird deutlich, wie wichtig eine geografische Diversifizierung ist, um die Risiken durch die unterschiedlichen Marktzyklen in jeder Region zu verringern und sich gegen grössere Marktkorrekturen abzusichern. Wichtig ist, auf Märkte mit vorteilhaften demografischen Veränderungen, hohem Stellenzuwachs und Arbeitsplatzvielfalt zu fokussieren. Dadurch ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass diese Märkte in den kommenden Jahren ein starkes Wachstum verzeichnen werden.

Immobilienarten

Die Vielfalt der Immobilienarten – von Einfamilien- bis hin zu Mehrfamilienhäusern, von Einzelhandelskomplexen bis zu Selbstlagerzentren und mehr – ist einer der Gründe, warum Real Estate eine so einzigartige Anlagemöglichkeit darstellt. Anlagen in verschiedene Arten von Immobilien können zur Absicherung gegen negative makroökonomische Veränderungen dienen.

Die verschiedenen Real-Estate-Anlagen weisen jeweils eine andere Dynamik auf:

• Wohnimmobilien: Dazu gehören Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser. Die Mietverträge sind hier in der Regel kurz, was eine gute Absicherung gegen die Inflation darstellt.

• Industrie- und Lagerimmobilien: Beispiele hierfür sind Produktions- oder Lagerhallen. Die Mietverträge haben oft eine längere Dauer als bei Wohnimmobilien.

• Büroimmobilien: Die Nachfrage nach Büroraum richtete sich vor der Pandemie häufig nach dem Beschäftigungswachstum. Dies hat sich jedoch durch den zunehmenden Trend zur Arbeit im Homeoffice oder zu hybriden Arbeitsformen drastisch geändert.

• Detailhandelsimmobilien: Für diese für die Vermarktung und den Verkauf von Waren oder Dienstleistungen genutzten Gewerbeimmobilien werden in der Regel lange Mietverträge geschlossen, die beim Cashflow eine gewisse Stabilität gewährleisten.

• Hotel- und Veranstaltungsimmobilien: Hotels/Motels, Luxusresorts und Veranstaltungszentren sind Beispiele für Immobilien, bei denen der Cashflow in Zeiten hoher Nachfrage schnell ansteigt, die jedoch anfällig für Marktabschwünge sind.

Anlagearten

Unabhängig davon, ob es sich um Eigenkapital- oder Fremdkapitalanlagen handelt, werden Real-Estate-Anlagen in das Risikospektrum von Strategien mit verschiedenen Rendite- und Risikotreibern eingeteilt:

Wichtigste Erkenntnisse

• Je nach den Anlagezielen und der Strategie der Anlegerinnen und Anleger gibt es verschiedene Möglichkeiten, in die Anlageklasse Real Estate zu investieren.

• Die Diversifizierung eines Real-Estate-Portfolios über verschiedene Regionen und Objektarten hinweg trägt dazu bei, die potenziellen Auswirkungen von Risiken wie Naturkatastrophen, regulatorischen und politischen Massnahmen sowie objektspezifischen Risiken zu verringern.

Petiole hat sein Know-how im Bereich Private Real Estate über zahlreiche Investitionszyklen in dieser Anlageklasse erweitert. Bei der Auswahl von Deals, beim Risikomanagement und beim Portfolioaufbau verfolgen wir einen disziplinierten Ansatz. Kontaktieren Sie unser Team, um mehr über unsere Real-Estate-Strategie in wichtigen Regionen zu erfahren.

Literaturhinweise

1. Real Estate as an Asset Class, Mercer, 26. Mai 2019

2. Understanding US Real Estate Debt, DWS, Oktober 2021

3. Refresher Reading: Real Estate Investments, CFA Institute

4. The Role of Real Estate in a Diversified Portfolio, Bank of Singapore, Conrad Tan, 7. Januar 2019

5. How does direct real estate deliver dependable diversification?, Schroders, 22. Oktober 2021