Sanierung einer prominenten Immobilie in Peking: eine gewinnorientierte Anlagemöglichkeit

Bei der Immobilie handelt es sich um ein gemischt genutztes Objekt im Zentrum des Büroimmobilien-Teilmarktes Zhongguancun («ZGC») in Peking mit direktem Zugang zur U-Bahn. Die Liegenschaft besteht aus zwei Bürotürmen und einem Einkaufszentrum mit einer vermietbaren Gesamtfläche von ca. 140’827 m². Das Einkaufszentrum war früher der grösste Markt für Unterhaltungselektronik in Peking. In den letzten Jahren hat sich sein Handelsmix durch den wachsenden Einfluss des E-Commerce allerdings schrittweise in Richtung Co-Working-Flächen sowie Gastronomie verlagert. Die Innenausstattung der Liegenschaft ist veraltet, und diese konnte daher den schrumpfenden Umsätzen in physischen Unterhaltungselektronikgeschäften nicht standhalten, was zu einer Vermietung unter dem Marktniveau führte.

Diese ausserbörsliche Anlagemöglichkeit bietet die Gelegenheit, ein schlecht verwaltetes Wahrzeichen in einem der besten Teilmärkte für Büroimmobilien in Peking zu erwerben.

Wir haben ein Investitionsbudget für die Neupositionierung geplant, die vorsieht, einen Teil des Einkaufszentrums in Büroräume umzuwandeln und die Immobilie in das hochwertigste Bürogebäude in ZGC umzuwandeln. Die Mieten in der Immobilie werden auf Marktniveau zurückgeführt und der Exit ist durch einen En-bloc-Verkauf an einen Kernkäufer geplant.

Zhongguancun: Chinas Silicon Valley

Zhongguancun (ZGC) ist einer der drei wichtigsten Büroimmobilien-Teilmärkte in Peking (neben CBD und Financial Street). In erster Linie sind dort Unternehmen der High-Tech-Industrie vertreten. Es gilt als Chinas Silicon Valley und ist die Geburtsstätte der chinesischen IT-Industrie.

ZGC verfügt über zahlreiche günstige Rahmenbedingungen für Technologieunternehmen und profitiert von der Nähe zur Chinesischen Akademie der Wissenschaften und den beiden besten Hochschulen Chinas – der Tsinghua-Universität und der Peking-Universität. Das Gebiet zieht Spitzentechnologietalente aus ganz China sowie namhafte Unternehmen wie Microsoft, Lenovo und iQiyi an, die ihren Hauptsitz dort eingerichtet haben.

Bei einem reifen Bürovermietungsmarkt verzeichnete ZGC in den letzten zehn Jahren aufgrund des begrenzten Angebots einen fluktuationsbedingten Leerstand. Die meisten Grundstücke in ZGC sind im Besitz von Bildungs- oder Forschungseinrichtungen, was das Potenzial für neue Entwicklungen begrenzt.

Ein solider Büroimmobilien-Teilmarkt während der Covid-19-Pandemie

Die meisten führenden IT-Unternehmen Chinas, wie Lenovo, Baidu, Xiaomi, JD.com und Sina, haben ihren Hauptsitz in Peking. Dort befinden sich ebenfalls die nordchinesischen Niederlassungen von Alibaba und Tencent. Da Peking zum Zentrum der IT-Industrie des Landes geworden ist, die Top-Talente anzieht, suchen IT-Unternehmen, die in hohem Masse auf Humankapital angewiesen sind, moderne, qualitativ hochwertige Büroräume für ihre Tätigkeit. Diese Unternehmen bevorzugen offene Flächen mit grossen Grundrissen und flexiblen räumlichen Anordnungen anstelle von traditionellen Büros.

Im letzten Quartal 2021 nahm das stadtweite Mietwachstum in Peking während der gut eingedämmten Covid-19-Pandemie in China weiter auf ca. RMB 10,7/m²/Tag und damit um 0,6% gegenüber dem Vorquartal zu. Aufgrund des Mangels an neuen Angeboten verzeichnete ZGC im 4. Quartal 2021 ein stabiles Wachstum der Mieten um 0,8% gegenüber dem Vorquartal auf RMB 11,9/m²/Tag, was nach wie vor die zweithöchste Teilmarktmiete in Peking und ein höheres Mietniveau als in CBD bedeutet.

Darüber hinaus sorgten die anhaltend starken Vermietungsaktivitäten in Peking dafür, dass der Leerstand von Büros der obersten Kategorie (Grade A) im 4. Quartal 2021 um ca. 1,6% zurückging. Davon profitierte auch der Teilmarkt ZGC, der mit 4,6% den niedrigsten Leerstand auf dem Pekinger Büromarkt aufwies. Der Bestand an Grade-A-Büroflächen in ZGC beläuft sich auf ca. 1’140’000 m² oder lediglich 9% des Gesamtbestands in Peking. Savills prognostiziert für den Teilmarkt ZGC ab 2019 eine Belegungsrate von über 90%, wobei die Vermietungsaktivitäten weiterhin durch die Absorption bestehender und neuer Bestände gedeckt werden.

Neupositionierung durch Wertschöpfungsstrategien

Wir beabsichtigen, das Einkaufszentrum in der Immobilie neu zu positionieren. Zu diesem Zweck wollen wir die oberen Etagen in Büros und Co-Working-Flächen umwandeln, den Unterhaltungselektronikmarkt verkleinern und aufwerten sowie in den unteren Etagen stärker lifestyle-orientierte Detailhandelsmieter einführen. Gleichzeitig wollen wir die Gemeinschaftsbereiche und die Fassade der Bürotürme renovieren. Der Plan sieht die Renovation der Bürotürme nach erstklassigen Grade-A-Standards vor, mit dem Ziel, die hochwertigsten Büroimmobilien in ZGC zu schaffen. Der Umfang der Renovation umfasst alle Innenbereiche, die Fassade, die Haustechnik sowie die mögliche Verlegung der Aufzugsschächte. Ausserdem wird eine LEED-Zertifizierung (Leadership in Energy and Environmental Design) für das Grundstück angestrebt.

Da ZGC als Chinas Silicon Valley gilt, sind grosse zusammenhängende Büroflächen in ZGC bei dynamischen, schnell wachsenden Internet- und Technologieunternehmen, die an Grossraumbüros auf grosszügigen Flächen gewöhnt sind, sehr gefragt. Wir beabsichtigen, die Mieten der Bürotürme nach Abschluss der Renovationsarbeiten wieder auf Marktniveau zu bringen. Wir gehen davon aus, dass so die Nachfrage von etablierten und führenden Internet- und Technologieunternehmen absorbiert werden kann.

Die Renovationsarbeiten in einem der beiden Bürotürme, der eine gute Vorvermietungsquote erreicht, sind bereits vollständig abgeschlossen. Die erste Gruppe von Mietern ist bereits in diesen Turm eingezogen und wird ab Januar 2022 Anpassungen im Inneren vornehmen. Wir gehen davon aus, dass die Nachfrage nach den verbleibenden Mietflächen in den Bürotürmen vor allem vom Technologiesektor kommen wird, der von politischem Rückenwind profitiert. Wir verhandeln gerade mit einem der drei grössten TMT-Konglomerate, den wir als Ankermieter gewinnen wollen, um das Mietprofil zu verbessern. Die Eröffnung des Einkaufszentrums der Immobilie wird im 3. Quartal 2022 erwartet.

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